Sốt đất nền và những lưu ý không thể bỏ qua trước khi "xuống tiền"

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 và dự báo quý II/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa qua, đánh giá nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Đặc biệt, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư đi “săn” đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Tuy nhiên, trước thực trạng trên, các chuyên gia đưa ra cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức lưu ý để không trở thành “con mồi” từ các cơn "sốt ảo".

Hội Môi giới BĐS Việt Nam ghi nhận, thời gian qua nhiều khu vực vùng ven Hà Nội có giao dịch tăng đột biến

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian gần đây khu vực ngoại thành cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra, giao dịch rất hạn chế, đất không tăng, mà còn tiếp tục xu hướng giảm.

“Tuy nhiên, có những khu vực ven thành phố đất nền lại nóng, đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Đây là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo. Tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch mà các môi giới, nhà đầu tư tạo ra” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Chung cư tăng giá là do nguồn cung khan hiếm, nhưng với khu vực đất nền “bỏ hoang” lâu nay bất ngờ sốt, các chuyên gia bất động sản đánh giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường, và đâu đó có những dấu hiệu chiêu trò của cò đất.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, đất nền rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới địa bàn. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức được “thổi giá”. Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí chỉ hai tuần.

Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.

Nhà đầu tư nên cẩn trọng, kiểm tra pháp lý về lô đất từ các cơ quan có thẩm quyền trước khi xuống tiền

Đồng quan điểm, anh Trung Anh – một nhà đầu tư 48 tuổi (Hà Nội), cho hay, tìm mua đất nền giá rẻ để chờ tăng giá là một cách đầu tư phổ biến của nhiều người. Tuy nhiên, nếu giá thành của đất nền giảm nhiều so với khu vực thì nhà đầu tư cần thận trọng xem xét về tính pháp lý, quy hoạch, tính khả thi của dự án...

Theo anh Trung Anh, đa số người mua đất nền đều thông qua môi giới và các sàn giao dịch. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định chính thức quy định về một sàn giao dịch bất động sản chuẩn, vì vậy dễ sinh ra hiện tượng các sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thậm chí là lừa đảo trục lợi.

“Nhà đầu tư đất nền trước khi giao dịch mua bán, cần đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kiểm chứng những giấy tờ cần thiết, như vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý..." – anh Trung Anh nói.

Đặc biệt, nhà đầu tư lưu ý không nên mua đất sổ chung. Theo nhà đầu tư này, mua đất sổ chung là điều tối kị trong bất động sản bởi nhiều vấn đề rắc rối nếu xảy ra tranh chấp.

“Giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cho biết những tranh chấp gần như rất khó để giải quyết triệt để ví dụ như không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, không xác định được vị trí các lô đất.

Một lý do khác là khi khai thác sử dụng đất chung sổ, kể cả khi cần bán, mọi vấn đề đều cần sự đồng ý, nhất trí của tất cả những người đồng sở hữu. Do đó, mỗi khi muốn làm gì đó trên đất của mình bạn đều phải thực hiện một bước là thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu còn lại. Điều này là rào cản tâm lý lớn đối với người có ý định mua. Trong trường hợp bạn cần tiền gấp, đây cũng là điểm bất lợi thường bị người mua ép giá” – anh Trung Anh nói thêm.

Quỳnh Chi