Dự thảo nghị định về giá đất "bỏ quên" nhiều chi phí của doanh nghiệp?

Không tính đủ chi phí, khó hút nhà đầu tư

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, đơn vị này đã tiếp cận với Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định mới có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn.

Tuy nhiên, bên cạnh đó Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng thấy rằng nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý.

Thứ nhất, về tổng chi phí đầu tư.

Nghị định 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án. Quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất thì không tính) và lãi suất vay vốn. "Đây là điều không hợp lý", Hội Thẩm định giá nêu quan điểm..

Thứ hai, về lợi nhuận.

Tại Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí (như nói trên) mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển đất + Chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá: Giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận (cũng không đúng với cách tính lợi nhuận của phương pháp thặng dư là lợi nhuận tính trên giá trị tài sản) và phủ nhận nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất.

Đối với phương án 1: Dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án (Dự thảo quy định: Lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn); bởi vì lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “Cấp vốn”.

Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh.

Đối với phương án 2: Lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ như phân tích trên.

Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị về tổng chi phí để tính lợi nhuận cho nhà đầu tư cần được tính đúng, tính đủ các chi phí như sau: Tổng chi phí (1) = Chi phí tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển và chi phí kinh doanh.

Về lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ được tính bằng công thức: Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ lệ % x Tổng chi phí (1).

Đề nghị bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư”

Trước đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng có ý kiến góp ý Dự thảo nghị định quy định về giá đất.

Theo VCCI, Điều 6.3 Dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm (= thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm). Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này là chưa hợp lý vì chưa tính yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” (chưa cho phép trừ yếu tố này). Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận. Toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế thu nhập doanh nghiệp.

Quy định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô; làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư (nếu có cùng một thông tin quy hoạch). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” vào công thức trên.

Điều 7.3.a dự thảo quy định chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này mang tính đóng, các chi phí khác chưa được liệt kê chỉ áp dụng với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư, chẳng hạn: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; chi phí lãi vay, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phục vụ thi công, bảo hiểm… Do vậy, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung các khoản chi phí trên.

Cũng theo VCCI, điều 7.3.b dự thảo quy định chi phí kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này là chưa rõ ràng và không phù hợp.

Cụ thể, các chi phí kinh doanh như chi phí quảng cáo, bán hàng, vận hành rất khác nhau trong từng lĩnh vực, nên khó có thể xác định mặt bằng chung tại địa phương.

Hơn nữa, việc khoanh vùng “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, đặc biệt trong trường hợp những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều dự án lớn thì mặt bằng chung tại địa phương sẽ có thể không phù hợp với dự án đó.

Điều 7.3.c dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư theo 2 phương án. Theo phản ánh của doanh nghiệp, hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư.

Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá, vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).

Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất) - loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo đó, nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất - loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Điều 4.2.d dự thảo quy định về xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo điều 257.2.c Luật Đất đai 2024.

Theo các doanh nghiệp, thời điểm xác định giá đất chỉ nên áp dụng tại thời điểm đất hoàn thành giải phóng mặt bằng bàn giao đất có thể thực hiện đầu tư.

Thực tế, có những trường hợp giao đất quá nhỏ lẻ, không thể thực hiện đầu tư thì không nên xác định thời điểm để định giá đất. Nếu quy định như vậy sẽ phát sinh thủ tục không cần thiết, phải lựa chọn phương án tính giá không đồng bộ với nhiều diện tích bàn giao không đủ thực hiện đầu tư hoặc trên phần diện tích quy hoạch không tạo ra doanh thu.

Do vậy, nên quy định theo hướng phương pháp thặng dư được tính trên diện tích toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đến thời điểm định giá đất phân bổ theo tỷ trọng diện tích đối với diện tích được bàn giao.

T.M